对我县房地产开发市场的调查

《黄冈通讯》2006年第９期　　梅仕明

　　随着城镇住房制度改革的不断深入，城乡居民消费需求的不断扩大，房地产业的发展空间和利润空间也随之扩大。受利益驱使，一些开发商违规开发、无序开发的现象时有发生，加之相应的产业政策、管理机制相对滞后，房地产开发领域仍然存在许多不容忽视的问题和矛盾。为此，我们对全县房地产开发市场进行了调查，并就存在的突出问题进行了认真分析，提出了一些建议，供领导决策参考。

　　一、房地产清理整顿取得的初步成效

　　一是规范了房地产市场秩序。实行资质审查准入制度，查处了倒挂、转借、出卖和超越开发资质等级范围开发的违规行为；推行联审联办会签制度，强化了开发项目的“链条式管理”；加大法律法规宣传的力度，增强了广大市民和开发商的法律意识。

　　二是处理了违规开发项目。去年，县房管局按照县委、县政府“四项清理整顿”工作要求，组织专班对漕河城区28个违规开发项目进行了查处。其中责令停建和拆除违规建筑5处，并完备手续，补缴规费，限期整改；取缔无中介、无物业管理资质的项目8个。

　　三是提高了商品住宅品位。通过规范和引导，加快了花园小区建设步伐，提高了商品住宅的档次和品位。两年来，经县政府审批的7个开发项目，其中1万平方米以上的3个，2万平方来以上的3个。档次和品位的提高，激活了房地产市场价格。去年年末全县房地产价格平均水平为650元／M2，与2003、2004年同比上升75.68%和5 1.16%，区位较好的地方房价达到700元／M2，商贸中心区门店售价超过5000 元/M2。四是促进了相关产业发展。房地产价格上扬，拉动了金融、建材、服务等相关产业的发展，为国家和地方增加了税收。2005年县房管局协征契税220多万元。同时，县房管局成立中介服务和物业管理两家服务型企业，及时向社会发布房地产中介信息，承接小区物业管理业务，为广大市民提供了信息服务和物业化服务。

　　二、房地产开发市场存在的突出问题

　　（一）资质企业能力较弱，个体开发违规严重。近几年全县房地产开发项目建设规模年均25万平方米左右，其中漕河地区近10万平方米，出售商品住宅800-1 200套。对照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，全县具有房地产开发资质的企业仅有3家，且资质偏低，难以适应房地产业发展要求。即便如此，2005年，全县32个房地产开发项目中，由资质企业开发的只有4个、约2万平方米，占12.5%。其它均为无资质的个体开发商违规开发。

　　（二）乱占滥建严重，无序开发成风。突出表现在：一是一些城中村、城郊村和居民随意转让集体土地、出售私房或宅基地搞开发，出现只见新楼房，不见新农村的不良局面。二是县直少数单位为缓解经济压力，利用单位院内空闲土地建集资房或开发商品房，一批院中院应运而生。三是一些破产或改制企业，为解决职工养老保险等问题，将单位存量土地或房地产低价拍卖给开发商搞房地产开发，导致国有资产流失。四是少数开发商非法收购单位和居民闲置土地或宅基地，见缝插针搞开发，扰乱了房地产开发正常秩序。

　　（三）工程质量较差，安全隐患较多。一些开发商为牟取暴利，大量使用地条钢、改制材、低标号水泥等劣质材料，千方百计偷工减料，导致建筑工程质量差，安全隐患多，严重损害了广大消费者的合法利益。2005年，仅建筑质量问题，县政府接待消费者上访80人次．市、县两级法院承接上诉案件14起，房管局受理仲裁案件8宗。另外，2005年受九江地震影响，多处房产受损，仅县房管局就受理消费者投拆11起。

　　（四）规划布局滞后，建设理念陈旧。今年3月初，由县房管局牵头，组织县建设局系统相关部门先后考察了宜都、仙桃两市的房地产开发。其主要经验是：科学规划，分步实施，分类指导，引资开发。而我县房地产开发尤其是县城漕河主要围绕旧城改造，依路就势，拆旧翻新，建筑密度大，小区规模小；克隆房子多，彰显个性少；七零八落，难成气侯。另外，公共设施不配套，住宅功能不齐全，建筑容积率、绿化率等均未达到国家标准。

　　（五）物业管理混乱，售后服务缺失。多数房地产开发项目既没有成立相应的物业管理机构、配备管理技术人员、建立管理机制，实行规范化管理，又没有采取必要的措施对房屋及配套设施进行维修、养护、管理，导致一些住宅区内出现“三无”现象。即住房出现险情，无人过问；公共设施损坏或老化，无人维修；垃级遍地、污水横流，无人治理。据消费者反映，一些开发商在售房时对消费者提出的要求往往百依百顺，信誓旦旦，一旦房屋售出后，要么溜之大吉，从此人间蒸发；要么对存在的问题，视而不见，闻而不问，我行我素，售后服务成了一纸空文。

　　（六）投资持续升温，供求矛盾凸现。近年来，受全国房地产市场大气候的影响，我县房地产业逐年升温。由于利润空间较大，县内外民营资本大量涌入“抢滩”，引发了房地产新一轮投资热。但同时我们注意到，多数开发商把投资重点定位在中档住宅上，导致高收入人群买不到理想的档次，低收入人群买不起合适住宅，出现供求失衡，销售不畅。据统计，2005年漕河城区商品房竣工面积约为10万平方米，实际销售7.5万平方米，约占75%。今年1月份，存量商品房就达4万多平方米。

　　三、几点建议

　　（一）科学调整房地产业规划布局。按照“控制旧城区建设，促进新城区拓展”的城市发展要求，县城规划区内禁止私人建单门独院房屋，以集中规模发展为主导，引导商品住宅小区集并建设。城市规划部门要将新建住宅统一纳入住宅小区规划，根据不同层次消费需求，按照8: 2的比例确定商品房和经济适用房、拆迁房、廉租房的建设区位和建筑规模，科学编制住宅小区规划。房管部门要加强住房消费市场预测，编制不同类型住房中长期和年度建设计划，为制定全县固定资产投资计划提供依据。

　　（二）建立完善房地产用地统一储备供应制度。建立“统一规划、统一收储、统一供应”的房产用地经营管理机制，实行土地一级市场政府垄断、土地收购储备中心统一收储，委托县国建投资有限公司经营。国土部门要根据用地需求，编制年度供地计划，建立用地计划公告制度。县国建投资有限公司要坚持量入为出的原则，加大收储力度，适度限量供地，合理调控地价，做到科学用地、计划用地、节约用地。

　　（三）进一步拓宽房地产投融资渠道。建立房地产投融资新机制，吸引外地房地产开发资质企业或资本投资我县房地产开发；支持县内共有资信优势的房地产建筑企业和个人，通过增资扩股、收购兼并、资产重组等形式组建企业集团，提高综合竞争能力和开发水平；引导民问资本通过股份合作等形式参与房地产开发，努力形成市场主导、企业主体、多方参与的多元投资格局。

　　（四）大力整治房地市场环境。一是治理收费环境。对符合城市规划的一般性商品房项目，切实落实国家和省的清理收费的各项规定，取消住房建设和消费环节的不合理收费。二是改善服务环境。建立财政、税务、金融、权属登记和房屋交易等中介服务联动机制，实行“一套资料申请、一个窗口办理”的“一条龙”式服务，缩短办事时限，提高办事效率；建立房屋供求信息网络，加强信息交流，为消费者提供充分的选择空间，促进市场流通。三是优化发展环境。继续巩固“四项清理整顿”成果，创新房地产开发市场管理机制，为房地产业健康发展提供制度保证。严格市场准入制，对不符合房地产开发资质要求和项目投资达不到工程投资总额25％以上的业主，其开发项目不予立项。严格商品房预售审批和监管制，加强商品房预售款使用方向和预售审批项目的跟踪管理，确保工程进度、质量和资金安全。严格关健事项公示制，建立房地产开发企业及其从职人员信用档案，及时公示房地产开发项目审批事项和开发商信用状况，接受广大群众监督。加大执法力度，规范房屋租赁、交易等管理，理顺市场铁序。

　　（五）切实加强房地产开发市场管理。一是杜绝行政机关和企事业单位以集资、合作和变相实物分配等形式从事房地产开发。对已办理立项审批和规划、用地、施工手续但未开工的项目（含带有住宅的综合楼），建议收回批文；对已开工建设的项目，劝其停建。发改、规划、国土、建设等部门要严格把关，今后不再审批此类项目。二是控制零星分散建设。特别是县城漕河，要据城市发展规划要求，实行统一审批，分类指导，集并建设。对城区行政企事业单位存量土地开发、拆旧建新、危房改造等．都必须严格履行审批程序，办理相关手续。今后除规划内的改造项目外，一律停止审批零星分散的房地产开发项目。对居民私人建房，其宅基地供应只限于台帐管理对象，已供宅基地不得私下转让；对旧城区拆迁房和祖居房统一实行货币补偿购房或分配还建房。三是强化税费征管。房地产开发项目要按照有关规定，采取招标、拍卖、挂牌等方式公开出让国有土地使用权，足额征缴土地出让金、耕地占用税、契税以及土地办证、工程报建规费。同时，税费征管部门要树全局观念，遵守财经纪律，加强资金管理，确保税费及时足额入库。四是加强部门协作。积极推行房地产开发项目联审联办审批制度，层层把关，环环相扣，防止多途审批，暗箱操作。

　　（六）积极探索物业管理新模式。一是建立物业管理强制规范。按照《物业管理条例》，结合县情实际，制定物业管理办法，将住宅区内物业用房、基础设施、公共环境等纳入其中统一建设、强制管理，确保路通、水通、电通、通讯通、有线电视通和绿化美化、亮化，做到建一片小区，造一道风景，方便一方百姓。今后，新建住宅小区凡未达到规范要求的，坚决不子办理商品房预售许可、房屋权属登记和交易过户等有关手续。二是加快物业管理市场的培育。要定期开展物业管理从业人员培训，提高物业管理水平。推行物业管理招标制，建立公开、公平的竞争机制。实行房地产开发和物业管理企业分业经营。完善房屋共用部位公共设备设施维修基金制度，实行开发商与消费者共同出资办法筹措基金，其出资比例为：购房者按购房款2%的比例缴纳，开发建设单位按住宅造价1.5%的比例缴纳。基金属全体业主共同所有，由房管部门物业管理机构代管，并存入财政部门指定银行开设的维修基金专户。

（作者系蕲春县建设局副局长、蕲春县房地产管理局局长）