蕲春县房地产管理局　　　二00六年十二月二十八日

　　编制蕲春县住房建设十一个五年规划（2006年—2010年），对抢抓重要战略机遇，加快房地产业建设，促进地方经济发展，具有十分重要的战略意义和现实意义，为确保全县城镇房地产业持续快速健康发展，现结合实际，制定我县“十一五”住房建设规划：

　　一、住房状况和需求预测

　　（一）“十五”时期全县居民住房状况

　　1、漕河地区居民住房状况。2005年底，漕河地区现有常住人口15.4万人，住房建筑面积556万m2，其中私人建房227.45万m2，商品住宅164万m2，房改房119.16万m2,人均住房面积36.13m2。

　　2、其他乡镇居民住房状况。2005年底，乡镇人口（除漕河外）81.69万人，住房建筑面积2605万m2，人均住房面积31.88m2。

　　3、享受低保家庭住房状况。截至2005年底，城镇享受低保家庭共有7198户，占城镇人口的13.80%，其中人均建筑面积在8m2以下的有1659户，8-16m2的有2019户，17-22m2的有2464户，22m2以上的有1056户。按照《建设部城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%，根据国家规定，我县享受低保家庭人均住房保障面积标准为22m2。目前，我县有6142户低收入家庭人均住房面积达不到该标准。

　　4、直管公房状况。全县直管公房面积1.50万平方米，其中漕河地区0.51万平方米。直管公房现已出租1万平方米，出租率66%。

　　（二）近两年住房结构及供求情况

　　近两年，城镇房地产开发项目建设规模年均15万m2左右，其中漕河地区10万m2，商品住宅约800—1200套。住房面积在90m2以下的约50套，占5.1%；住房面积在90m2—130m2的约810套，占80.9%；住房面积在130m2以上的约140套，占14%。2005年全县商品房开发面积约10万m2，销售面积约7.5万平方米，占75%。2006年，全县商品房开发面积17.5万m2，已竣工10.5万m2，占60%，空置商品房1.9万m2。

　　（三）“十一五”期间住房需求预测

　　“十一五”期间，我县经济和社会发展环境和条件面临三大机遇：一是产业转移发展机遇。二是加快建设社会主义新农村的机遇。三是“中部崛起”和武汉城市圈建设的机遇。这些机遇有利于我县发挥区位优势和资源优势，加快产业升级，发展开放型经济。到2010年全县生产总值达到70亿，按可比价年均增长10%，其中人均国民生产总值达到7035元，农民人均纯收入达到3680元，年均增长6.80%，城镇居民人均可支配收入达到8000元，年均增长7%；人口自然增长率控制在6‰以内，人口出生率控制在11‰以内。到“十一五”期末，全县人口将超过100万人，其中城镇居民达到30万人，80%建制镇基本达到新型城镇标准，城镇化率达到40%以上，漕河城区发展为17.4平方公里，达到中等城市水平。“十一五”期间是我县经济增长、人口增长发展较快的时期，经济和人口的增长，直接拉动了住宅消费经济，同时也扩大了农村人口进镇、进城购房置业需要。因此，“十一五”时期，我县城镇化进程将加快，住房需求不断扩大，住房消费将进入快速增长时期，城镇房地产业具有较大的发展空间。

　　二、“十一五”期间住房建设指导思想

　　坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，抓住全面建设小康社会和加入武汉城市经济圈的历史机遇，通过科学规划、合理布局和创新设计，充分发掘城镇内在价值和展现地域文化特色，将蕲春打造成为黄冈地区最适宜人们居住的城市之一，为蕲春的发展营造良好的投资和消费环境。以改革和科技创新为动力，提升房地产业经济实力与市场活力。按照建设节约型社会的要求，以节能、节水、节材、节地、资源综合循环利用为重点，提高资源利用效率，努力实现住宅建设与房地产业的持续稳定健康协调发展。

　　三、“十一五”期间住房建设发展目标

　　“十一五”期间，我县住宅与房地产业的发展就是要以改善城乡居民居住条件为目的，坚持市场化的基本方向，遵循经济规律，运用经济杠杆，不断调整住房结构，形成住房梯级供应体系，逐步满足不同收入家庭的住房需要；以改革为动力，充分发挥行业管理部门的宏观调控手段，在国家统一的政策指导下，采取有力措施，进一步整顿和规范房地产市场秩序，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，使之成为我县国民经济发展的支柱产业，逐步实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。到2010年，基本建立适应房地产业健康发展的长效运行机制，完善适应不同层次需求的住房供应体系，构建适应蕲春县情的住房保障体系。今后五年房地产开发投资年均增幅要保持11%以上；住房商品化率要达到90%以上，住房成套率90%以上，城镇人均住房建筑面积高于全国平均水平；在漕河规划区内建设两至三个占地100亩以上的规范化住宅小区，实现商品住宅小高层和框架结构的突破。加大房地产业发展的开放力度，引进名优企业，建立适应县情的房地产开发、建筑市场竞争激励机制，树立打造精品小区新理念，逐步提升我县住宅小区的规模和档次。

　　具体说来就是：

　　——加快住房建设步伐，加快改善市民居住条件。根据市场需求，重点发展与市民承受能力相适应的普通商品房和经济适用房，适当发展中高档商品房，严格控制别墅建设，禁止个人在县城规划区内建单栋式私房，努力改善市民的居住条件，确保2010年城镇居民人均住房建筑面积达到36平方米，为实现“户均一套房，人均一间房，功能齐全，配套完善”的住房全面小康目标奠定基础。

　　——合理确定房地产开发的产品结构，优化房地产开发的空间结构。加大房地产开发力度，加强对房地产市场和居民购买力的研究，通过政策引导开发商在不同档次的房地产建设项目上形成合理的投资和建设比例。“十一五”期间，房地产开发市场需求导向，以住宅建设为核心和重点，适度发展营业用房，加速提高城镇人民居住水平；以城市总体规划为依据，加快形成与城市发展格局相适应的房地产开发和居住布局，做到“控制旧城区建设，促进新城区拓展”，中心城区与新区协调对接，县城区与镇村发展相对均衡。

　　——搞好小区综合配套，实现居住环境舒适化。坚持高起点规划，高水平设计，高质量建设，全方位管理。基本消除工程质量通病，确保工程合格率达到100%。居住区环境建设要以空间形态布置、住区环境优美、交通便捷为重点，建筑密度、容积率适当，居住区内交通组织安全、人车分流合理，环境优美怡人，居住区配套齐全，交通、学校、医院、电讯、邮政等配置合理。大力推进住宅小区物业化管理，充分发挥居委会、社区的功能作用。

　　——加大住房保障力度，努力实现社会的和谐化。“十一五”时期，我县应围绕建设和谐社会的目标，以结构调整为主线，加大住房社会保障工作力度，通过实施最低收入家庭住房补贴、实物配租、核减租金、加快廉租住房建设等措施，逐步建立和完善我县住房保障体系，基本解决人均居住面积在10平方米以下困难家庭的住房问题。并进一步加大危旧房改造力度和经适用住房建设规模，确保中低收入家庭安居乐业、社会和谐稳定。

　　——发展节能省地住宅，着力住宅消费的节约化。住宅建造和使用需占用和消耗大量的土地、能源、水和其他资源，发展“节能省地型住宅”将是加快建设节约型社会的重点。“十一五”期间，在发展节能省地型住宅过程中，一方面应从小区建设和单体建筑建设着手，提高新建住宅节地节能水平，逐步推动既有住宅的节能改造，另一方面从整体布局上科学制订规划，避免因规划不合理而导致基础设施负荷加大、用地增多和能耗增加，以尽快建立起节约型的住房发展增长方式和消费模式。

　　——加大房地产开发力度，把房地产业培育成县域经济的支柱产业。积极改善投资环境，加大招商引资力度，延伸产业链，发挥房地产业的带动作用，将房地产业培育成蕲春经济发展的支柱产业，为我县的经济发展做出贡献。

　　（一）总体目标

　　1、漕河地区居民住房发展目标。到2010年，漕河城区人口达到20万人，住房建筑面积760万m2，人均住房面积达到38m2。商品房建设新增80万m2，其中新增中小套型普通商品房56万m2，经济适用房1.7万m2。

　　2、蕲州地区居民住房发展目标。到2010年，蕲州地区人口达到10.3万人，住房建筑面积370.8万m2，人均住房面积达到36m2。普通商品房建设新增面积12.5万m2，经济适用房建设新增面积0.8万m2。

　　3、其他乡镇居民住房发展目标。到2010年，全县乡镇人口（除蕲州、漕河外）70万人，住房建筑面积2440.9万m2，人均住房面积达到34m2。普通商品房建设新增面积5万m2。

　　（二）主要预期指标

　　1、综合指标

　　——房地产开发投资占全县固定资产投资5.4%左右，5年累计达到6.58亿元；（全县“十一五”规划固定资产投资120亿）

　　——全县房屋竣工面积5年累计达到350万平方米，其中房地产开发面积100万平方米，增幅保持6.7%左右；

　　——到2010年房地产业增加值占全县生产总值超过4.8%；（“十一五”规划生产总值70亿）

　　——漕河城区居民人均住房建筑面积达到38平方米。（县统计局公布2005年末已经达36.13m2,“十五”期间年均增长1.5m2）

　　2、住房建设指标

　　——住宅开发投资累计达到8.9亿元（占房地产总投资11.5亿元的77%考虑），其中商品房开发投资6.58亿元，农村住宅开发投资2.32亿元。

　　——住宅竣工总面积累计达到269万平方米（按总房屋面积350万m2的77%考虑），其中：

普通商品住房竣工面积累计达到70万平方米（约占70%，黄冈市占66%）

经济适用住房竣工面积累计达到2.5万平方米（约占房地产开发面积的2.5%）；

其它类型住房竣工面积累计达到247.5万平方米，占70%，其中除蕲州、漕河外其他乡镇的其他类型住房竣工面积累计达到112.5万平方米，占32%。

　　3、住宅节能与品质指标

　　——实施节能50%设计标准的新建住宅达到100%；

　　——建筑节能试点示范工程累计达到6万平方米以上；

　　——住宅小区绿地率达到35%以上。

　　4、住房社会保障指标

　　——通过廉租住房政策，政府补贴约448万元，基本解决人均居住面积在10平方米以下的2560户城区最低收入家庭住房困难；（按保障面积10m2,月补贴标准2.5元/m2，应补贴面积29859m2，年补贴额89.59万元，五年共计448万）

　　——通过实施经济适用住房建设，累计改善400户中低收入住房困难家庭的居住条件。（按户均62.5m2考虑）

　　——通过采取市场化运作或合作开发等方式，对蕲、漕两地的直管公房进行改造改建，保全和扩大直管公房面积和规模，通过改造建设廉租住房5万m2,解决1000户困难家庭的住房困难。（每年改建建设1万m2,约200户）

　　5、市场流通条件

　　——住房二级市场与一级市场交易量的比值达到1:2；

　　——商品房价格年平均涨幅控制在12%以内（到2010年商品房平均价格达到1200元/m2），住房价格年平均涨幅控制在13%以内；

　　——商品住房空置率控制在8%以内。

　　6、房地产管理服务指标

　　——实施对旧住宅小区的物业管理，逐步实现旧住宅小区物业管理率达到85%。

　　——新建住宅项目前期物业管理招投标率达到60%，新建项目物业管理实施率达到100%；

　　——国家二级物业管理企业达到1家，三级物业管理企业达到3家。

　　四、“十一五”期间住房建设主要措施

　　（一）调控市场供求

　　——发挥土地调控作用，优化住房供应结构。优先落实普通商品住房和经济适用住房（含廉租住房）土地供应，其土地供应量占全县居住用地供应总量的比重不低于70%。停止城区规划区内私房用地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。蕲漕、横漕主干道两侧200—1000米内禁止新增私人建设用地。针对社会不同收入家庭，不同购买对象的住房需求，构建住房梯度供应结构，建立以普通商品住房为主体，经济适用住房和廉租住房为保障，解决不同收入家庭住房问题的多层次、多渠道、多形式的供房供应体系，年度商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。在限套型、限房价的基础上，通过竞地价、竞房价的办法，以招拍挂的方式确定开发建设单位。

　　——合理控制拆迁规模，减少被动性住房需求。加强拆迁计划管理，合理控制拆迁规模和进度。认真落实安置房源和补偿政策，严格拆迁管理，整顿拆迁市场，规范拆迁行为，维护被拆迁人的合法权益。

　　——发展二手房市场。加快住房二手房市场的流转速度，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，有效拓展市场需求，平抑、调控房价。鼓励居民卖旧房换新房，改善居住条件。

　　（二）优化空间布局

　　——推进居住小区建设。适应新的城市功能布局，重点推进夏漕、南门畈、付畈、枫树林、吴庄、十里畈、豁口等七大居委会（社区）的商品住宅小区建设。在远城区重点启动蕲州、赤东、横车、刘河等重点城镇的住宅建设。

　　——区域科学协调发展。根据经济发展规律，围绕“一心两带”（漕河、蕲漕、横漕），主抓“两区三园四小区”（蕲春李时珍生物医药经济开发区、蕲春经济开发区；漕河城东、九棵松、蕲州二里湖工业园；赤东十大垅、刘河、蕲州银山、八里湖工业小区），建设四大板块（漕河—赤东、蕲州—八里、横车—九棵松、漕河—刘河），形成产业经济走廊（九棵松—漕河—蕲州）的规划格局，使住房建设形成以集中规模发展为主导，居民向小区集中，农民向集镇和中心村集中的良好态势。

　　——实施旧城改造。对城镇危旧房进行调查，根据现行城市规划要求和房屋文化价值、结构状况，按照保留一批、置换一批、拆建一批的方式实施旧城改造。围绕整合资源、提升功能、改善环境，重点实施漕河一居民、二居民、新建等城中村和雷溪河两岸改造建设，对蕲州城等优秀历史文化街区（建筑）实行保护性改造。

　　（三）加强住房保障

　　——规范经济适用住房建设与销售管理。在漕河城区征用土地50亩，在蕲州征地20亩，搞好经济适用住房建设，确保经济适用房真正用于保障收入较低住房较困难的家庭。严格按规定标准控制户型面积，全面推行经济适用住房购房资格审批、公示制度，加强经济适用住房销售与拆迁安置工作的衔接，强化经济适用住房价格审批与监管。

　　——加大廉租住房保障力度。制定出台《蕲春县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施办法》，将解决城镇低收入家庭住房保障工作纳入政府年度考核管理目标。通过发放租赁补贴、实物配租和租金核减等形式，对人均住房面积在10m2以下的最低收入家庭实现应保尽保，基本消除全县住房困难。坚持以财政预算为主，多渠道筹措廉租住房资金。落实一定比例土地出让净收益和提取部分住房公积金增值收益作为廉租住房资金来源，用于廉租住房补贴。实施对全县破旧直管公房的改造、改建，构建面向孤、老、病、残及急需救助特困家庭的配房租赁，面向承租公有住房最低收入家庭的租金核减，面向一般住房困难最低收入家庭的租金补贴的基本住房保障格局。

　　（四）规范市场秩序

　　——完善市场监管体系。按照指标科学、渠道畅通、分析准确、发布及时、信息全面的要求，建立一套房地产信息反馈系统；按照构建优化发展环境、简化工作程序、提高办事效率、增加透明度、强化责任制的原则，实现交易与产权管理一体化；按照规模化、专业化、连锁化、网络化的发展趋势，培育覆盖全县的房地产中介服务网络。

　　——加强房地产开发全过程监管。继续开展房地产市场清理整顿，坚决贯彻执行《蕲春县房地产开发管理办法》，依法依规管理房地产市场，按照规划控制性要求，严格规划许可证、施工许可证和预售许可证审核监管，依法查处违法违规行为。

　　——建立房地产市场信息发布和监测分析制度。建立健全房地产市场信息收集、发布和市场监测分析机制，增强房地产市场信息透明度。房产、统计等部门定期全面、准确地向社会公布有关预售商品住房和现售商品住房等商品住房交易的相关信息。坚持正确的舆论导向，客观公正地报道房地产市场情况，为县委、县政府客观调控房地产业提供决策依据，引导广大群众树立正确的住房消费观念，推行梯度消费，实现信息资源共享。依法查处提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，营造房地产市场公平、有序的竞争环境。

　　（五）提升住宅品质

　　——加强配套设施建设，提高住宅综合品质。加强住宅小区的供水、供电、供气、排水、邮电、通信、交通、商网、文化、教育等配套设施建设及管理工作，按系统集成模式集中组织建设，完善配套功能；提高住宅的适用性、节能性、安全性、耐久性、环境性和经济性，努力实现商品住宅大规模、小高层、框架结构的三大突破。

　　——建立有效监管机制，大力推行建筑节能。控制与建筑节能设计标准配套的标准和规范，积极开展建筑节能关键技术、可再生能源应用技术工程的示范和推广活动；对不符合节能、节水、节材、节地和环境保护要求及质量低劣的产品实行强制淘汰。

　　——理顺物业管理体制，创新住宅消费服务。理顺物权关系，推动市场主体到位，积极扶植物业管理企业进入市场，鼓励物业管理企业创新服务内容和方式，规范物业管理发展，树立企业运行市场化、管理智能化、服务人性化的物业管理新理念，全面推行物业管理行为，提升物业管理水平。

　　（六）促进产业发展

　　——改善产业投资环境，提高产业经济规模。遵循房地产业发展规律，理顺管理体制，公开办事程序和收费标准，简化各项审批手续，提高工作效率，切实改善和优化房地产业的发展软环境；进一步清理整顿土地和房地产市场秩序，加大依法处置闲置土地力度；开放房地产开发市场，引进名优企业，培育和壮大县内的房地产开发企业，促进县域经济发展。

　　——加快实施土地储备，加大城镇建设投入。按照合理布局、有序推进的要求，认真做好土地储备工作，拓宽融资渠道，多渠道筹措土地储备专项资金，确保“十一五”期间全县住房建设用地。